【摘要】 国企老旧住宅小区大都是福利分房的结果，面临着诸多的物业管理难题。如管理费偏低、缴费意识差、设备设施陈旧、维修资金短缺等实际困难，对物业管理工作的开展带来许多的管理难题。

　　【关键词】老旧住宅; 物业管理; 难题

　　近几年，物业管理已经成为社会管理的难点问题、群众反映强烈的热点问题。随着经济的快速发展，城市化的快速推进，居民生活水平和服务要求的不断提高，物业管理面临着物业管理体制不健全、成本高、收费难、物业企业经营难以维系，业主委员会作用有待进一步提高等新情况、新问题。与大部分住宅小区面临的物业难题相比，国企老旧住宅小区面临的难题则显得更加突出。

　　Abstract: The old state-owned residential area is the results of welfare housing, facing many property management problems. Such as low management fees, poor awareness of pay, outdated equipment and facilities, a shortage of maintenance funds and other practical difficulties, the property management work carried out a number of management challenges.

　　Key words: the old house; property management; problems

　　中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：

　　难题之一：消费观念陈旧，物业管理意识淡薄

　　老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，多数老住宅区住户普遍紧捂钱袋，态度消极。即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的物业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。老住宅区住户不愿掏钱有多方面原因，但主要与住户的经济支付能力低有关。要在这些小区中引入和推行规范的物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。因此，老旧小区的物业管理企业多数亏损，亏损的主要原因是物业管理收费和其所提供的服务不相符。这些物业公司所管辖区域内的住户许多是以前享受福利分房的居民，长期居住在无偿服务的环境中，观念陈旧，没有考虑到服务也是商品，物业公司提供的服务需要和所收取的费用成正比。 物业管理公司作为经营性企业，是以“取之于民，用之于民”为原则，提供“量入为出”的有偿服务的。过于低廉的物业管理服务费会造成入不敷出的状况出现。这样，企业势必降低物业管理成本的投入，降低服务标准，最终以牺牲所管辖区域的环境为代价。所以，老小区居民必须改变观念，以适应新的形势;物业公司也必须实事求是地收取管理费，保证服务的质量。

　　难题之二：物业管理人员素质不高，服务意识不强

　　物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业公司工作的最终标准，服务质量是关系到企业发展的核心问题。 这就要求物业管理从业人员更新服务观念，寓管理于服务之中，不断吸纳高素质的优秀人才，建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质;另一方面要创新服务理念，优化服务质量，将管理的重点放在对硬件完善上的同时，更加注重对业主提供优质的服务， 为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

　　难题之三： 缺乏足够的前期整治资金，导致小区设备设施老化破旧问题未能得到根本改观，存在严重管理隐患。

　　老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，基本没有物业管理办公用房和员工住房;没有休闲、健身及文化活动场所;没有绿地或绿化严重不足;多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。

　　由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。

　　难题之四：业主“主体缺位”现象严重，造成管理沟通不畅

　　由于老旧住宅小区的房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在这些老住宅区，许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有的是二次置业后迁往别处居住，有些住房多年人去屋空，根本找不到业主本人，有的甚至连业主是何人都无人知晓。

　　业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。如工作人员入户征询意见时往往会因找不到业主本人而难以奏效;收取管理费或因故欲与业主沟通联系时也会因业主“主体缺位”而变得困难重重;某些特殊情况下需要组织多数业主讨论决定一些事关全体业主的重要事务时，也会因业主人数达不到应有比例而以无效告罢。可见，要在老住宅区顺利实施规范的物业管理，必须从实际出发研究解决这一“主体缺位”问题。

　　难题之五：老旧住宅小区普遍没设物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且增加了物业公司的成本支出。

　　由于历史原因，老住宅小区都没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老旧住宅小区物业管理公司必须面对的问题之一。 有关单位无偿提供的房屋往往面积狭小，用于管理尚且不足，更无法解决员工日常生活了。因此，物业公司只能通过租赁途径自己解决，加大成本支出已成必然。

　　难题之六、老旧住宅小区的管理成本较高，物业管理收费标准普遍较低，造成物业管理企业出现程度不同的经营亏损。

　　老旧住宅区比新建住宅小区的物业管理成本要高得多。一方面，老住宅区一般布局比较分散，管理公司只要接管了某一老住宅区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管理。另一方面，由于各种原因，先期接管的老住宅区无论是房屋本体，还是各种设施、设备和场地，都到了“问题时段”，这就使物业管理的后续成本大大提高。

　　管理费是老住宅区管理企业能够获得经济收益的主要来源，在一些小区，管理费甚至成为物管企业的唯一收益来源。但是，由于种种原因，老住宅区的物业管理收费标准普遍较低，这种成本与收益之间的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良，在一些项目上甚至出现亏损。

　　问题之七、既无大修资金存储，本体维修资金不足量，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。

　　业主认为，既然我已给你们公司缴纳了本体维修金，出了问题当然应由企业出资维修，个别住户甚至公然表示，如企业不负责维修，他们就会因此而拒绝缴纳管理费。

　　因此，老旧住宅小区基础条件不一、情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。老住宅区在产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施方面差异很大，改进和引入物业管理的条件好坏不一，就应采取不同的管理方式，区别对待。如对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老住宅区，可由社区居委出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，社区居委会充当专业公司与老住宅区业主之间的中介，负责对专业公司的服务进行监督，并代收费用;亦可由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。