摘要：对社区的物业，如房屋等进行维护和修缮，是社区物业管理的重要工作，其工作的质量直接影响到社区人们的生活。因此，物业管理者必须要做好这方面的工作。
关键词：社区管理,房屋维修,房屋修缮
由于一些自然、人为的原因，房屋等物业在使用过程中，会出现破旧、老化或破损等现象，从而对房屋等物业的安全性、耐用性等造成损害，从而导致房屋等物业的价值降低。因此，为了保持或恢复房屋等物业的使用功能和安全性，就必须要经常进行维护与修缮。这也就是说，在社区物业管理中，维护管理和修缮是最基本的工作，同时也是物业管理的重要目标之一。通常情况下，物业的维和修缮主要是指为保证房屋设计的使用寿命所进行的必要工作，包括周期性的和不定期的检查、调整、上油、涂漆、某些部件的更换、小的修理，同时也包括修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，而采取的各种养护维修活动。
一、维修程序
(1)查勘、鉴定房屋质量，确定维修任务
为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保用户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的查勘、鉴定工作。
(2)房屋维修计划管理
计划是企业管理的重要职能之一，它是在经营决策的基础上，对企业生产经营活动的事先安排。计划管理是为了使企业的生产活动能够达到预期的目标所开展的综合管理，其目的是按计划对企业的各项生产活动经营的合理安排和有效协调，充分利用企业人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使企业生产有秩序、有步骤地进行。
(3)维修工程预算与维修工程项目招标
投标维修工程预算是物业管理公司开展企业管理的一项十分重要的基础工作，同时也是维修施工项目管理中核算工程成本，确定和控制维修工程造价的主要手段，通过工程预算，可以在工程开工前事先确定维修工程招标投标并鉴订施工承包合同，在此基础上，一方面物业管理公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划，另一方面维修工程施工队伍可据此为标准进行成本控制，从造价管理的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上，依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。
(4)房屋维修成本管理
成本管理是物业管理公司为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称，房屋维修成本管理是物业管理公司成本管理的重要组成部分，房屋维修成本是指耗用在各个维修工程的人力、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检验等工作的总称。维修成本管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益和业务质量。
二、社区房屋维修与日常养护
房屋的日常养护是为了确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失能够及时得到修复;对于一些由于天气的突发或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房间完好状况，从养护人手，可以防止事故发生，延长大修周期。同时不断地改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。
1.养护的原则
房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制订不同的维修养护标准;定期检查，及时维护;加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用;最有效地合理使用维修基金;最大限度地发挥房屋的有效使用功能。
2.房屋养护的内容
房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面：一是住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理);二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护，房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台风、防汛、防梅雨和防冻防寒。
(1)零星养护房屋的零星养护要结合小修同时进行，结合实际情况确立或因突然损坏引起的小修，主要通过维修管理人员走访住户和业主或住户的随时报修两个渠道来收集。零星养护的特点是修理范围广，项目零星分布，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。
(2)计划养护房屋要按一个特定的周期进行整修，制订大中小维修养护的计划和制度，原因是房屋的各种构件、部件均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题。例如，房屋的纱窗每三年左右就应该刷一遍铅油;门窗、壁橱、墙壁上油漆、油饰层一般五年左右重新油漆一次，外墙每十年应彻底进行一次检修加固;照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换等。这种定期保养、修缮制度是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。
(3)季节性养护房屋的季节性预防养护，关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以，季节性预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。季节性养护主要是对房屋做好季节性的预防保养工作。例如，防汛、防梅雨、防冻、防白蚁等。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，木结构的防潮、防腐、防蚁蛀，砖石结构的防潮，钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况给予重视。
三、社区公共设施的维修与养护
社区公共设施的管理在整个物业管理工作中，处于最重要的地位，它是向住户提供良好的工作、学习、生活环境的基础。因此，物业公司为了做好公共设施管理，特别设置了专门部门进行管理与操作。主要由公共设施设备的运行与维修和保养管理两大部分组成。
为了方便住户的居住与使用，物业公司在公用设施方面设置有给排水系统、供电系统、供暖系统、电梯、娱乐设施、电子监控系统等。在给排水方面，经常对水泵设备、水池、水箱及供水管路进行维护、清洗、保洁、消毒，防止二次供水污染。限水、停水提前通知，使住户预先做好准备。定期对排水管路进行养护、清通，防止跑、冒、滴、漏现象发生。在供电系统方面，建立严格的管理制度，实行24小时值班制，发现故障，及时排除。同时加强日常供电设施的维护、检修，合理分配用电，停电、限电预先通知，使住户合理安排生活，避免发生事故。在供暖系统维护方面，定期检查锅炉用水量、压力状况、清洗保养、软化用水装置。停炉期间，对锅炉进行全面养护，彻底清除水垢及杂质，保障供暖期安全运行。在供暖期，随时对管路进行维修。
四、水暖系统养护与管理
1.给排水系统的养护管理
(1)房屋给排水设施设备系统房屋给排水设施系统是指房屋建筑内部附属设施中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备设施的总称。它包括房屋给水和房屋排水设备及房屋热水供应设备等。
①房屋给水设备是指用人工方法提供水源的设施。按整个供水环节可分为供水箱、供水泵、水表、供水管4个方面的设备。按其用途可分为生产、生活和消防给水设备3种。3种给水系统一定需要单独设置，可按照水质、水压、水温等相互组成不同的共用系统。比如生产用水和消防用水对水量水压方面的要求较高，有些生产用水和生活用水对水质要求较高，而消防用水对水质要求不高。房屋给水设备设施的设置管理，应根据不同的要求进行不同的管理。
②房屋排水设备设施是指用来排除生产、生活污水和屋面雨雪水的设备设施，它包括排水管道、通气管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。按所排放污废水的性质又可分为生活排水管道、工业废水管道和室内雨水管道。排水系统按照所接收的污废水的性质不同，分为生活污水、工业废水、雨水管道3类。排水体制有分流制和合流制，3类水共用一套管网排放叫合流制，3类水分别排放叫分流制。
(2)给排水系统设备设施管理给排水系统设备设施管理主要针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等都属于给排水设备设施管理范畴。给排水设备设施管理的内容涉及很多，根据具体的给排水系统及设备种类而定。
五、结语
总而言之，在社区物业管理中，管理人员必须要根据本社区的实际情况，根据具体的物业，采用合理的维护和修缮手段，保证相关物业的正常使用，也为社区生活提供更好，更多，更安全的保障。
参考文献：
1章文.物业管理公司安全责任探讨[J].中国物业管理，2011年01期
2 刘士涛.浅谈写字楼物业管理降低能耗的方法[J].中国物业管理，2010年10期
3 谢家瑾.谈物业管理在节约型社会建设中应有作为[J].中国物业管理，2011年10期
