2010年是房地产调控新政密集出台的一年，“国十条”、“国五条”、“国八条”等楼市调控政策相继出台，对全国大中城市之一的昆明市的高房价现象形成了一定程度的打压。在执行了一系列的楼市调控政策后，昆明市又于2011年2月25日推出新的“限购令”政策。这一新政紧跟全国房地产调控政策的基调，措施力度与政策强度在云南省前所未有。

　　一、2010年昆明楼市房价走势分析

　　近年来昆明房价飞速上涨，部分楼盘甚至直逼一线城市的房价，作为一个三线城市来说这一现象极不合理，表明昆明的房地产市场经过近几年的发展，已经存在一定的泡沫。相关的研究报告显示：昆明的房价存在10%-30%的泡沫。亦有相关研究指出：昆明房价年均合理涨幅区间是：10%-15%，尽管这一结论不是十分完善，但是目前没有关于昆明的房价的合理涨幅的任何权威性结论，所以在后续分析中，本文以13%作为房产价格的合理涨幅阈值来进行判断与研究。并且目前各种房价数据统计与咨询机构在进行房价数据信息搜集时，因为统计口径的不一致性与不完整性，造成其发布的房价涨幅信息有一定的偏差。针对这一情况，本文将来源于焦点地产网、搜房网、搜数网的2005-2009各年的昆明市年度房价涨幅数据和2010年昆明市月均房价数据进行综合，分别取权重为2、2、1，以加权平均计算后之值来进行分析。

　　2010-2011年出台的各种全国性、云南省和昆明的房地产调控政策从房地产融资、建设、项目规划、出售条件、购买条件和房贷比例等方面做出了严格的规定，对昆明的房价上涨构成了较大的压力。根据上文中的方法计算得：2005年房价涨幅10%，2006年为19%，2007年为31%，2008年为45%,2009年为48%，2010年为41%对比后可以看出2010年全年房价上涨幅度小于2008年和2009年，房价涨幅环比下降了7%，这是2010年房地产调控措施所产生的效果，但是相比较与2005、2006和2007年，昆明市2010年的房产价格涨幅仍然比较突出，超过了“合理涨幅阈值13%”，表明2010年昆明房价上涨的势头虽然受到一定程度的打压，但是仍然存在过快上涨的问题。

　　在2010-2011年间，各种类型的房地产调控政策在不同时点密集出台，下面对其影响进行具体分析。在2010年昆明房价的月度变化情况有所差异。下面将针对2010年房地产调控政策出台的每一个政策时点来分析房价曲线的走势变化情况，从而判断政策的影响与效果：

　　(1)在2010年1月份处有一个明显的拐点，之后一月至二月间房价跌至2009年12月份水平，可以看出2010年1月8日出台的“国十一条”有着明显的效果，民众对房价下行的预期使得房价走低。但是随着政策所带来的对民众购房预期的影响逐渐减弱，从二月份开始房价又呈现上升趋势，有了较大幅度的上涨。

　　(2)随着2010年4月份针对首付款和贷款比例的新政的出台，民众投机性购房的资金来源渠道受到挤压，获取贷款变得困难，购房的要求条件升高，迫使部分民众放弃投机性购房的愿望，市场需求主体减少，因而房价上涨幅度相较前两月有所减少。

　　(3)2010年6月出台的关于住房套数的认定措施是一种住房调查性措施，目的在于房地产需求市场信息的收集，对房地产供求双方并无直接影响，因此对房价的上涨态势并无明显影响，从图中可以看出房价上涨幅度维持不变。

　　(4)之后从6月到9月中7月份云南省出台了关于家庭拥有住房套数的认定细则，是对6月份国家政策的具体执行措施，对房价的影响与前政一样不明显，故房价上涨幅度较稳定，但8月份有了明显上涨，原因可能是由于购房者和房地产商找到了政策漏洞加以利用，使得之前的政策影响减弱，从而造成房价上涨加快。

　　(5)2010年9月份出台的针对购房首付款比例调整和停止第三套贷款的政策对于购房者的资金来源和购房条件都提出了更为严格的要求，更高的购房门槛使得部分购房者推出房地产需求市场，需求减少，从而对楼市有了明显的影响，房价上涨幅度有了明显的下降，从图中可以明显看出。

　　(6)2010年10月份云南省出台的调控政策是针对房地产开发企业的政策，其中虽然有针对开发商“捂盘”行为的处罚，但是考虑到政策执行时可能受到各种因素干扰，使其作用大打折扣，而且存在“捂盘”行为的开发商属于少数，因此政策而新入市场的楼盘数量较少，对房地产市场的供给状况影响不大，故对房价并未造成明显影响。

　　二、调控和限购政策对2011年昆明楼市影响分析与预测

　　2010年出台的各种调控政策并未打破房地产市场原有的格局，相关的调控政策都并未触及到房地产价格高企的实质原因。昆明房价涨幅在2010年虽然有所放缓，但是仍然出现了较大幅度的增长。要想真正地把昆明的房价调节到一个合理的状态，还需要继续从供应与需求两方面着手，从政府、房地产开发企业和居民三个角度分析房价高企原因，推出具体的调控措施。而对于2011年出台的限购令，其对昆明房价的影响，今年上半年还很难看出来。成交量和价格也不会有太大的变化，因为刚性需求存在。一段时间以后，限购令会对投资和投机性购房带来一定的影响。

　　从短期效果来看，限购令对控制房价将会是有效的。因为限购政策的出台，最直接的效果就是减少商品房成交量，房价也会有所回落，从而影响到开发商销售回款。但长期来看，限购令并不利于房地产市场的健康发展。因为资金链的压力很有可能迫使开发商缩小开发范围、减少拿地数量、延迟开工建设时间，从而减少公司现金流出量，最终将会使房地产市场上的商品房有效供给量减少。

　　从全国的房地产调控政策趋势来看，2011年房地产市场的调控政策是围绕扩大住房投资的市场面，增加房地产市场上的住房供给，坚决抑制投机性需求，严厉打击房地产市场上的不正当交易行为，大力满足居民日益增长的住房消费需求，扩大保障性住房的供给量等措施来展开的。针对昆明市具体来说，相应的可以采取的措施有:政府应加强住房供给，增加土地供应，对房地产市场加强监管。并且随着昆明市城中村改造进程加快，在土地供应和市场放量上能够逐渐加大，土地和房产供给会持续增多，房地产市场上供给量的扩大有利于抑制投机性的购房需求，满足消费性的商品房购房需求。在实行上述措施的同时政府需要加大经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，这也与住建部出台的“2011年全国建设1000万套保障性住房”的要求相适应。通过上述措施，如果能使房地产市场的供应量跟上市场的需求，那么房价会逐步回归到一个理性的状态。

　　参考文献：

　　1、 "金融界"网站 《中央楼市最强组合拳》专题 2011

　　2、中国社会科学研究院 《中国住房发展报告(2010-2011)》 2010

　　3、田野咨询机构 《2009年昆明房地产市场报告》 2009